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Servitudes: Connaissez vos droits de propriété

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Si vous avez une servitude, votre nouveau voisin potentiel pourrait avoir un droit légal sur une partie de vos terres.

Imaginez ceci: Vous êtes tombé amoureux d'une magnifique maison sur un terrain de coin à Fort Lauderdale, en Floride, mais le jour de votre inspection, vous êtes choqué lorsque votre nouveau voisin traverse votre propriété pour se rendre au travail. . Une conversation avec l'inspecteur de maison et une enquête sur les dossiers de propriété révèlent quelque chose de préoccupant: Il existe une servitude sur votre nouvelle propriété potentielle. Votre voisin doit conduire sur vos terres pour accéder aux leurs - et est pleinement en droit de le faire.

Qu'est-ce qu'un acheteur à faire? Commencez par apprendre le bien, le mal et le laid au sujet des droits de propriété et des servitudes.

  • Qu'est-ce qu'une servitude immobilière?

    Une servitude donne à une personne ou à une entité le droit légal d'utiliser la terre de quelqu'un d'autre. Mais cela ne signifie pas que votre voisin peut commencer à cultiver des tomates dans votre jardin. Une servitude n'est «pas un droit de posséder la propriété, mais plutôt de l'utiliser dans un but déclaré», déclare Bob Tankel, un avocat de Pinellas, en Floride, spécialisé dans le droit des associations communautaires. Par exemple, une entreprise de services publics peut avoir le droit de déterrer une section de votre pelouse pour installer ou entretenir des lignes téléphoniques, électriques et par câble (peut-être même à fibres optiques).

  • Que devez-vous savoir sur les servitudes avant d'acheter?

    Commencez par les bases: il est important de savoir s'il existe des servitudes sur une propriété avant la fermeture, où elles se trouvent et de quel type de servitudes elles sont. Certaines servitudes, par exemple, restent après l'achat de la maison, mais d'autres peuvent être annulées. Cela dépend de la question de savoir si la servitude est une servitude accessoire ou une servitude brute. "Attaché" signifie appartenir à quelqu'un d'autre. Ainsi, une servitude accessoire est une servitude que le voisin a demandée et possède maintenant la servitude, comme dans le cas de l’accès à cette entrée. Une servitude attenante demeure avec la maison si vous l’achetez. Avec une servitude en brut, vous avez plus à dire. Si, par exemple, la propriété a un chemin qui mène à un étang de pêche, le propriétaire initial pourrait avoir accordé à un voisin l'accès à la propriété pour se rendre au lieu de pêche. Cela est considéré comme une servitude brute, et il ne reste pas une fois que la propriété change de mains. Donc, si vous souhaitez installer une clôture (ou que vous ne voulez pas que votre voisin traverse votre propriété), vous avez le droit de mettre fin à l’accord. Préparez-vous à une première introduction avec ce nouveau voisin.

  • Quels sont vos droits de propriété et droits de servitude?

    Si vous achetez une maison avec une servitude, vous devrez jouer à la balle. Disons que vous avez acheté une propriété en bord de mer (vous avez de la chance!) Sur une plage publique. Mais que se passe-t-il si votre nouvelle propriété est le seul point d’accès des voisins à cette plage publique? Vous, dans ce cas, n’auriez pas le droit d’empêcher vos voisins de s’amuser au soleil en installant une clôture. Si vous le faisiez, vous seriez en infraction sur une servitude de servitude, également appelée «servitude par nécessité», et vous pourriez être poursuivi en justice.

  • Quelles sont les limitations sur les rénovations ou les extensions?

    Si vous envisagez de construire une nouvelle maison ou un ajout, il est particulièrement important de savoir s’il ya des servitudes sur une propriété avant d’acheter. Vous pouvez le découvrir en consultant vos documents. "Les servitudes écrites sont contenues dans les actes, les documents individuels, sur les plats et dans les documents des associations de copropriétaires et de propriétaires", a déclaré M. Tankel. Disons que votre voisin a reçu une servitude pour ses panneaux solaires. Vous ne pouvez alors pas rénover, agrandir ou même planter un arbre qui bloquerait l'accès au soleil de votre voisin.

  • Les servitudes peuvent-elles être contestées?

    "Les servitudes peuvent être contestées par les propriétaires [de propriétés] dans des circonstances spécifiques", explique Tankel. Vous devriez aller en justice pour y arriver. Si le titulaire de la servitude accepte de résilier le contrat, cela devrait être facile. Dans certains cas, les servitudes ont une date d'expiration, ce qui faciliterait également la fin de la servitude. Mais d'autres cas sont plus difficiles. Par exemple, vous avez peut-être entendu parler des «droits de squatter». Il existe un terme juridique pour cela: «servitude normative». Cela se produit quand une personne utilise ouvertement la propriété de son voisin sans la permission du propriétaire. Ce type de servitude ne se trouve pas sur un rapport de titre, de sorte que les acheteurs auraient probablement à faire une inspection physique pour découvrir une servitude de ce type, selon Tankel. Si vous voyez vos voisins se faire bronzer sur un quai, ils ont construit sur votre future propriété au bord du lac ou ils ont installé une clôture sur votre terrain potentiel, ce seraient de gros indices. "Les servitudes normatives peuvent être contestées par des allégations selon lesquelles [la terre] a été abandonnée", a déclaré M. Tankel. Dans ce cas, il peut être judicieux de consulter un avocat spécialisé en immobilier pour obtenir des conseils.

La ligne du bas sur les servitudes

Il vous appartient d’acheter une maison avec une servitude, alors faites vos devoirs! "Les acheteurs doivent faire preuve de diligence raisonnable pour s’assurer qu’ils connaissent l’étendue des éventuelles servitudes", déclare M. Tankel.

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