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À quel type d'hypothèque votre pointage de crédit est-il admissible?

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Vous êtes probablement déjà au courant que votre pointage de crédit joue un rôle important dans votre capacité à demander une hypothèque. Mais ce que vous ne réalisez peut-être pas, c'est que cela limite même les types de prêts et de programmes de prêts auxquels vous avez droit.

Voici les exigences minimales en matière de pointage de crédit pour les trois principaux types de prêts hypothécaires.VA, FHA et conventionnel. Votre pointage de crédit peut déterminer les programmes de prêt auxquels vous pouvez participer.

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Hypothèques VAAucun pointage de crédit requis (parfois)

Le VA est seul parmi les programmes de prêts hypothécaires en ce sens qu'il n'a pas toujours un minimum de crédit requis. Cependant, c’est quelque chose d’esquive technique sur la question. Le VA n'acceptera pas de mauvais crédit, ce qui est généralement indiqué par un pointage de crédit faible.

Les directives de VA exigent que les antécédents hypothécaires et / ou de loyer soient soigneusement évalués. Ceci est considéré comme le meilleur indicateur de la volonté d'un emprunteur d'honorer une nouvelle hypothèque. Si vous n'avez pas l'habitude d'effectuer votre paiement mensuel, vous serez probablement refusé.

Bien que la VA ne nécessite pas spécifiquement une cote de crédit minimum, les prêteurs individuels qui gèrent les prêts VA sont libres d'imposer leurs propres points de crédit minimums. Et, en fait, la plupart le font.

Il n'est pas rare qu'un prêteur impose une cote de solvabilité minimale de 620. Le minimum requis peut même être considérablement plus élevé si le montant que vous demandez dépasse le seuil de 417 000 $ (historiquement considéré comme la ligne de démarcation entre les prêts conformes et jumbo "prêts).

Les assureurs VA sont également tenus de prendre en compte les situations récentes de faillite et de saisie. Un délai suffisant doit s'être écoulé depuis la faillite ou la saisie. Pour obtenir une hypothèque peu de temps après une faillite ou une saisie, vous devez avoir une indication claire des circonstances atténuantes, telles que la perte d'un emploi ou d'une entreprise, ou une maladie grave. Dans la plupart des cas, il faudra au moins 12 mois avant d’être admissible.

VA prêteurs

Avec ou sans exigence de pointage de crédit, les prêts VA ont plusieurs avantages importants, notamment:

  • Une exigence de zéro versement.
  • Aucune assurance hypothécaire privée mensuelle. Toutefois, des frais de financement initiaux peuvent être inclus dans le montant de la nouvelle hypothèque (vous obtenant techniquement une hypothèque supérieure à 100% de la valeur de la propriété que vous achetez ou refinancez).
  • Les lignes directrices sur le revenu et le crédit VA sont plus détendues que celles concernant les prêts hypothécaires FHA, en particulier les prêts hypothécaires conventionnels.

Consommation VA

Malgré les avantages que les prêts hypothécaires procurent, le potentiel est réel qu'un tel prêt pourrait vous mettre dans une situation que vous ne pouvez pas vraiment vous permettre. Pour les débutants, le financement à 100% signifie que vous aurez une équité nulle dans la propriété. Et l'équité zéro se traduit par zéro coussin dans le cas où vous devez vendre ou refinancer la propriété. De plus, les directives assouplies en matière de revenu et de crédit pourraient vous permettre d’acheter une maison avant d’avoir la discipline et la force financière nécessaires pour y parvenir.

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Hypothèques FHAScore de crédit minimum requis: 500 à 580

Les prêts hypothécaires FHA, contrairement aux prêts VA, ont en fait des notes minimales de crédit. Cependant, les notes minimales requises sont considérablement inférieures à celles des financements conventionnels.

La FHA a en fait deux niveaux minimum de pointage de crédit. Avec un score minimum de 580, vous pouvez bénéficier d’un prêt de 3,5%; avec un score minimum de 500, vous pouvez bénéficier d'un prêt de 10%.

Toutefois, il convient de noter que, malgré les exigences minimales en matière de pointage de crédit, peu de prêteurs sont prêts à approuver des prêts dont les notes sont inférieures à 620.

Pourquoi un prêteur refuserait-il de souscrire un prêt avec une note de crédit de 580 pour un emprunteur, alors que la FHA permettrait effectivement que ce soit le cas? Voici quelque chose que peu d'acheteurs sont au courant de: ni FHAni le VA pour cette question - est un prêteur hypothécaire direct. Au lieu de cela, chacun est en réalité une agence d'assurance hypothécaire parrainée par le gouvernement.

La FHA et la VA établissent des lignes directrices minimales à utiliser par les prêteurs hypothécaires, mais les prêteurs sont toujours libres d'imposer des exigences plus strictes. Depuis la crise financière d’il ya quelques années, les prêteurs hypothécaires ont pris conscience de tout défaut de remboursement potentiel. Aucun prêteur ne veut faire trop de prêts qui finissent par se retourner. Il peut y avoir des conséquences à long terme avec le FHA ou le VA pour un prêteur dont le taux de défaut est excessif.

Cependant, un prêteur pourrait être convaincu d'accepter un pointage de crédit aussi bas que 580 s'il y a des «facteurs de compensation». Ceux-ci peuvent inclure:

  • Un faible ratio d'endettement (logement + remboursement de la dette, divisé par un revenu brut mensuel stable)
  • Une très petite augmentation (ou diminution) du nouveau paiement de la maison
  • Revenu supplémentaire documenté pour exister, mais non utilisé pour être admissible
  • Réserves en espèces après la clôture (les réserves sont exprimées en nombre de mois pendant lesquels l'emprunteur dispose de réserves liquides par rapport au nouveau paiement mensuel)

Un autre point sur les exigences de la FHA en matière de pointage de crédit: les prêts FHA peuvent être accordés à une personne n'ayant aucune cote de crédit. Ceci est limité aux emprunteurs qui n'utilisent pas de crédit et n'auraient donc pas de pointage de crédit.Cependant, la FHA exige la vérification des paiements mensuels réguliers effectués pour le loyer, les services publics, les assurances et même les prêts privés qui ne seront pas signalés aux agences d'évaluation du crédit.

Prêts FHA

Tout comme l'AV, la FHA adopte une vision plus détendue des revenus et des situations de crédit d'un emprunteur. Ils permettent également l’utilisation de divers programmes d’aide à la mise de fonds qui peuvent créer une situation de versement initial nul pour l’emprunteur.

Consommation FHA contre

Les prêts FHA ont le potentiel de vous permettre d'acheter une maison que vous ne pouvez pas vous permettre. Étant donné que la FHA fait souvent défaut en faveur de l'emprunteur, il est possible que l'emprunteur soit approuvé pour une hypothèque avant d'être réellement prêt. Par exemple, le fait que la FHA n'exige pas que l'emprunteur dispose de réserves en espèces après la clôture de la situation met l'emprunteur en situation de rupture en tant que nouveau propriétaire. En outre, la FHA facture à la fois les primes d’assurance hypothécaire mensuelle et immédiate et le versement mensuel se poursuit pendant la durée du prêt.

Hypothèques conventionnellesScore de crédit minimum requis: 620

En tant que fournisseur principal du financement hypothécaire conventionnel, la FNMA et la FHLMC ont une cote de crédit minimum de 620. Toutefois, vous aurez peut-être de la difficulté à vous qualifier pour une hypothèque conventionnelle avec un pointage de crédit de moins de 600.

Comme dans le cas des hypothèques FHA et VA, les prêteurs imposent souvent des exigences plus élevées que celles émises par Fannie Mae et Freddie Mac. Et il y a de bonnes raisons à cela également: la FNMA et la FHLMC peuvent exiger qu'un prêteur rachète un prêt en souffrance dans certaines circonstances. Cette politique rend les prêteurs compréhensibles.

Si votre pointage de crédit est même proche de 620dis ci-dessous 640le prêteur peut refuser votre prêt à moins de pouvoir fournir des facteurs de compensation adéquats (encore une fois, un faible ratio dette / revenu, des réserves de liquidités élevées après la clôture ou une légère augmentation du nouveau paiement).

Un pointage de crédit moins élevé peut également entraîner un taux d’intérêt plus élevé, en particulier pour les prêts à versement minimal. Maintenant que la FNMA et la FHLMC ont ramené les hypothèques à 3%, les cotes de crédit sont devenues encore plus importantes.

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est un autre facteur qui influe sur votre pointage de crédit. Par exemple, sur un prêt de 5%, MGIC facturera une prime annuelle PMI de 0,41% du montant du prêt si votre pointage de crédit est de 760 ou plus, mais de 1,61% si votre score est seulement de 620.

Sur une hypothèque de 200 000 $, cela se traduira par une prime annuelle PMI de 820 $ si votre score est de 760 ou plus, ou de 3 220 $ si votre score est de 620. Cela représente quatre fois plus d’argent de votre poche chaque année.

Prêts conventionnels

Contrairement aux prêts FHA, les prêts conventionnels ne nécessitent pas une assurance hypothécaire initialeJuste des paiements mensuels intégrés à votre paiement hypothécaire global. Et contrairement aux prêts FHA, le PMI peut être annulé sur les prêts conventionnels lorsque le solde du prêt hypothécaire est réduit à 80% ou moins de la valeur de la propriété, soit par amortissement, soit par augmentation de la valeur de la propriété. En outre, un prêt hypothécaire réduit de 3% nécessite moins d’argent que l’acompte de 3,5% de la FHA.

Consommation conventionnelle

En général, les prêts conventionnels sont plus stricts en termes de revenu, de ratio dette / revenu et de trésorerie que les prêts VA ou FHA. Ces exigences sont encore plus strictement appliquées aux prêts à faible cote de crédit, et en particulier à ceux qui ont à la fois une cote de crédit faible et une faible mise de fonds. Et, bien sûr, les faibles cotes de crédit se traduiront par un taux d'intérêt plus élevé et une prime d'assurance hypothécaire annuelle.

Votre pointage de crédit peut avoir un impact sur le type de prêt hypothécaire que vous pouvez demander. Si vous avez un pointage de crédit inférieur à 580, vous devriez envisager un prêt VA si vous êtes un vétéran qualifié, ou un prêt FHA avec un acompte de 10% si vous ne l'êtes pas. Et si vous êtes à 620 ou plus, vous pouvez essayer un prêt conventionnel.

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