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Deux façons de vivre dans votre maison gratuitement: cash flow et appréciation du principal

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La seule raison pour laquelle j'ouvre mon relevé hypothécaire mensuel principal est de vérifier la répartition entre le principal et les intérêts. Mon paiement est fixé pour trois ans et demi de plus à 2,625%, il n'y a donc jamais de changement de paiement absolu. Il est amusant de voir la part principale en pourcentage du paiement total augmenter au fil du temps. Le progrès est le bonheur.

Le revers de la médaille est la diminution des déductions. J'ai calculé que les paiements d'intérêts hypothécaires ne sont vraiment utiles que si vous êtes dans la tranche d'imposition de 28% ou plus. En d’autres termes, si votre revenu est inférieur à environ 100 000 $ pour les célibataires ou à 200 000 $ pour les conjoints, vous n’obtenez pas beaucoup d’argent pour vos intérêts hypothécaires en raison de la déduction standard (11 900 $ pour un couple marié et 5 950 $ pour célibataire). Taxe minimum Vous serez toujours en mesure de détailler et d'économiser des taxes, mais pas une quantité optimale.

Dans ce post, je voudrais partager avec vous comment chaque propriétaire potentiel ou propriétaire existant peut vivre dans sa maison gratuitement en utilisant deux stratégies principales qui se produisent à long terme.

LA FLUX DE TRÉSORERIE UNE FAÇON POSITIVE DE VIVRE GRATUITEMENT DANS VOTRE MAISON

Objectif: Verrouiller un taux hypothécaire égal ou inférieur au taux sans risque.

Il est important de comprendre que si vous prenez une hypothèque à taux fixe, vous êtes essentiellement des obligations COURTES à ce prix fixe. Si les taux d'intérêt montent, vous gagnez parce que vous êtes bloqué à un taux inférieur. Rembourser une obligation signifie que vous gagnez de l'argent sur le capital si le prix baisse et que le taux d'intérêt augmente. Économiser sur les versements hypothécaires mensuels et augmenter la valeur de votre hypothèque avec la hausse de taux prévue est la raison pour laquelle j'encourage tout le monde à refinancer son prêt hypothécaire au cours des trois dernières années.

Si vous avez toujours du mal à comprendre le concept de court-circuit des obligations en tant que détenteur d'un prêt hypothécaire à taux fixe, permettez-moi de souligner ma situation pour mieux comprendre le point. Je vis maintenant gratuitement dans une maison unifamiliale à San Francisco car mes CD rapportent 3,8% comparé à mon taux d'intérêt hypothécaire de 2,625%. Le montant du CD correspond à peu près au même montant que mon prêt hypothécaire principal. Avec le prix médian de la maison SF supérieur à 1 million de dollars, il s’agit d’une étape importante.

Pour m'assurer que je continue à vivre gratuitement chez moi longtemps après la date d'échéance de mes CD, je peux investir un montant égal à mon hypothèque dans une obligation du Trésor à 10 ans rapportant actuellement 2,85%. Le produit du bon du Trésor servira à payer mon impôt et mes impôts fonciers. J'ai anticipé ce jour à venir depuis le début de l'année 2012, lorsque j'ai suivi mon processus de refinancement de 100 jours. Rêver de vivre un jour chez moi gratuitement est ce qui m'a empêché de traverser la douleur du refinancement!

La hausse des taux ralentit la hausse des prix des maisons à court terme, car les taux évoluent quotidiennement et les ajustements économiques prennent plus de temps. Mais la raison pour laquelle les taux augmentent est due à la hausse des anticipations d’inflation due à la hausse de la demande et à la réduction de la consommation par la Fed. En d'autres termes, Si vous êtes un détenteur à long terme d'un bien dans un environnement de taux d'intérêt croissant avec un prêt hypothécaire immobilisé, vous devriez vous sentir BULLY car vos actifs se gonflent et la valeur réelle de votre dette diminue. Seuls ceux qui tentent d'inverser leurs propriétés paniquent rapidement.

L'APPRÉCIATION PRINCIPALE POUR VIVRE GRATUITEMENT DANS VOTRE MAISON

Objectif: Investissez dans une propriété dont l’appréciation annuelle augmente plus rapidement que votre coût de possession.

Nous avons maintenant discuté de la manière de vivre de la trésorerie dans votre maison gratuitement. Que vous souhaitiez investir uniquement dans un instrument à rendement de 2,85% est une autre histoire. Vous aimeriez peut-être investir dans des actions qui vous donneraient un rendement supérieur à 2,85%, le rendement des dividendes de S & P 500 avoisinant les 2%, tout ce dont vous avez besoin est une appréciation boursière de 1%. Toutefois, les obligations du gouvernement américain, les CD ou les espèces sont les seules choses qui ne présentent aucun risque.

Certains d’entre vous pensent peut-être pourquoi ne pas payer l’hypothèque complètement au lieu de l’arbitrage. Vous pouvez certainement le faire si vous avez plus de liquidités et des revenus stables. Pour la plupart d'entre nous, il est préférable de disposer de liquidités au cas où des opportunités ou des catastrophes surviendraient. La dernière chose que vous voulez, c'est l'ouragan Sandy qui détruit votre maison et la compagnie d'assurance qui ne prend pas tout son contrat. Que faire si votre ami commence le prochain Twitter et vous demande d'investir? Gardez votre valeur nette diversifiée parce que des choses étranges se produisent tout le temps.

Parlons maintenant de la manière principale d'investir dans votre maison gratuitement. Disons que cela coûte 25 000 $ par année en intérêts hypothécaires, taxes foncières et entretien (coût annuel de 4% à posséder sur une propriété de 625 000 $). Votre objectif est de faire essentiellement appel à la direction du marché immobilier au cours des 10 prochaines années. Vous pouvez regarder sur Zillow.com et entrer dans la propriété, la ville ou le comté correspondant à vos prévisions. Il est important de comprendre la force du marché du travail local, les lois de zonage et l’offre de logements existants pour trouver la meilleure estimation.

Si votre propriété peut s'apprécier de plus de 4% par an dans cet exemple, vous aurez essentiellement vécu dans la propriété gratuitement si vous décidez de vendre 10 ans plus tard. Si vous décidez de conserver l'immeuble plus longtemps en le louant après 10 ans, il y a de fortes chances que vous commenciez à réaliser un bon retour sur investissement et que l'appréciation du capital se fasse au minimum grâce à l'inflation.

RE a surperformé depuis 2001 et est en ligne avec le S & P 500 depuis 2011 avec un rendement annuel de ~ 12%

Que pouvez-vous dire sur la dynamique de la côte ouest et de la côte est en termes de hausse des prix? Rappelez-vous qu'en tant qu'économiste du logement, vous voulez être impartial et vous concentrer sur les tendances démographiques pour obtenir le meilleur investissement possible.

Les marchés ne se soucient pas du fait que Chicago propose d’excellentes pizzas à fond plat avec une dépréciation attendue de 1,5% du prix des maisons. Les zones sont bon marché pour une raison! Peut-être les 760 morts par balle en 2016 ont-elles quelque chose à voir avec le fait que Chicago ne fonctionne pas aussi bien.

VIVRE NE DOIT PAS COVER BEAUCOUP

Lorsque vous êtes en mesure de recueillir au moins 20% d’acompte pour acheter une propriété, réfléchissez aux deux dynamiques de la comparaison de votre taux d’intérêt hypothécaire avec le taux de rendement sans risque et termes de pourcentage.

Je suis assez confiant si vous analysez régulièrement ces deux dynamiques, vous serez un propriétaire beaucoup plus riche à long terme. Il n'y a pas de plus grand sentiment que d'obtenir quelque chose pour rien après des années de patience, de diligence raisonnable ou les deux. Ne soyez pas l’un des milliers de gens qui ont dépassé la tête, qui ont manqué à leurs obligations hypothécaires et qui ont causé des souffrances pour le reste d’entre nous. Passez autant de temps que possible avant d'acheter ce qui pourrait être le plus gros achat de votre vie.

Les propriétaires immobiliers de la région de SF Bay vivent gratuitement depuis longtemps.

Recommandations

Investissez dans l'immobilier plus chirurgicalement: Si vous ne voulez pas payer constamment des taxes foncières massives, ne pas avoir l'acompte pour acheter une propriété, ou ne pas vouloir lier vos liquidités dans l'immobilier, jetez un oeil à RealtyShares, l'un des plus grands immeubles entreprises de crowdsourcing aujourd'hui. Vous pouvez investir dans des transactions plus rentables à travers le pays pour seulement 5 000 $. Les rendements historiques ont varié entre 9% et 15%, soit beaucoup plus que le rendement boursier moyen. Il est libre d'explorer et ils ont la meilleure plate-forme autour.

Un filtrage rigoureux garantit que seuls les meilleurs opérateurs parviennent sur la plateforme RealtyShares. Cliquez pour vérifier les offres.

Magasinez pour une hypothèque: Vérifiez les derniers taux hypothécaires en ligne via LendingTree. Ils ont l'un des plus grands réseaux de prêteurs en concurrence pour votre entreprise. Votre objectif devrait être d'obtenir autant d'offres écrites que possible, puis d'utiliser les offres comme levier pour obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible auprès d'eux ou de votre banque existante. Lorsque les banques sont en concurrence, vous gagnez.

Mis à jour pour 2017 et au-delà.

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